上周五，央行、国家金融监管总局、住建部等部委集中出台多份房地产相关调整政策。8月31日，政策发布后首个交易日，A股房地产板块大幅高开，不过随后走出冲高回落行情，午后板块行情逐步降温。截至收盘，深物业A、天保基建、万通发展、广宇集团、我爱我家封住涨停；特发服务、渝开发、世联行等高开低走。港股内房股同样高开回落、融创中国、碧桂园在高开14%后连续跳水，截至发稿，板块仅5家上涨，32家下跌。
消息面上，8月28日，房地产领域迎来一揽子重磅政策。住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局三部门联合完善商品住房销售制度；中国人民银行与金融监管总局联手改革完善房地产信贷管理；证监会出台资本市场支持房地产发展新模式的重磅文件；金融监管总局同步发布商品住房开发贷款、个人住房贷款等五份管理办法。
中信建投研报表示，本次政策涵盖商品住房销售、信贷、融资、资本市场支持等全链条，房地产基础制度迎来重大调整。短期看，现房销售及预售门槛提升将导致新房可售货源阶段性收缩，房企资金阶段性承压；但中长期看，“所见即所得”、资金闭环及项目制融资将从根本上规避烂尾风险，核心城市成交有望在政策催化与制度红利双重作用下率先企稳。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，新政落地之后，部分房企或将面临销售回款周期拉长、财务成本上升的短期压力。过去房企依靠预售资金免费占用购房者资金加杠杆，以此放大自有资金收益率，催生高周转、高杠杆、高负债的扩张模式，最终带来同质化过剩供给，并且将交付与金融风险转嫁给购房者与社会。而长期依赖预售快周转，也造成当前行业库存高企、大量低效库存难以去化，成为地产板块持续走弱的深层诱因。
在他看来，本次改革本质是对过去行业发展模式的纠偏。砍掉预售制度自带的加杠杆功能，既能遏制无序新增供给、为存量库存消化腾出时间，也能够倒逼房企提升产品品质，推动行业告别规模竞赛，转向精细化运营。站在资本市场视角，更看重预售改革在以短痛化长痛，去化和阻断无效库存、提高产品力、推动房地产企业告别追求规模，向运营商角度转型，实现单位投入更高的溢价收益，从而修复板块的估值。
采写：南都·湾财社记者 孙阳
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